资产证券化正在加速股票价值运营时代的业项到来。作为西南经济引擎的目成成都，其商业地产证券化进程正成为这一变化的都有多少重要载体。

截至2024年底，资产证券

成都已有11个知名商业项目。化商(包括百货、业项购物中心、目成奥特莱斯、都有多少商业街)通过资产证券化路径成功实现价值释放，资产证券证券化产品累计规模近3个。化商00亿元。业项人民币，目成显示出强劲的都有多少消费能力。(见后文)。其中，

高新区已完成证券化5个商业项目，数量居成都主城区第一，其次是武侯区，证券化商业项目2个。成都商业地产资产证券化的先驱集中在资本运作熟练、商业项目质量高的领先开发商身上。例如，作为城市标杆商业，华润置地的成都万象城早在2020年就以华润置地首笔商业房地产抵押贷款CMBS发行，规模达到25.01亿元，发行票面利率为3.8%。此外，由于其稳定优秀的运营数据，它也得到了投资者的认可。

国家“十四五”规划明确规定，基础设施REITS在股票资产盘活方式中排名第一。

在推进基础设施试点方面：

早在2021年2月，成都就率先在全国范围内发布了《成都市基础设施领域房地产投资信托基金推广》（REITs）十条发展措施；

今年4月，成都发布了《关于做好我市基础设施领域房地产投资信托基金的工作》（REITs）关于工作的通知。

开展基础设施REITS试点，重要使命是振兴股票资产，扩大有效投资。

截至2025年5月底，中国66家公开发行REITS中有8家消费基础设施REITS，其中1家在成都（成都欢乐城），为成都市场消费基础设施REITS打造了良好版本。

根据公开资料进行整理©付赢。

值得注意的是，华润置地倾向于使用CMBS或REITS等融资工具。今年3月，华夏华润商业 REIT 第一次扩招完成，项目为。

昆山万象汇。；四个月后，计划申请第二次扩招和新购基础设施项目，包括拟购基础设施项目。杭州萧山万象汇、沈阳长白万象汇、淄博万象汇。，这三个项目都位于核心商业区。客流粘性高，主要租户关注零售餐饮业态，可以加强基金对“三省三市”消费基础设施的布局，巩固投资组合的现金流基石，抓住区域消费升级的长期增长机遇。此外，作为易方达华威农贸市场的REIT。

全国首个农贸市场公开发行REITS。，除响应国家发改委《发改投资》外，其成功发行〔2023〕新的行业政策“236”也标志着商业房地产市场证券化的多维扩张，社区商业和农贸市场项目也值得投资者关注。。轻资产是房地产企业多元化扩张路径的首选，包括。

保利发展，华润置地，印力。及。龙湖，万科。很多房地产企业，包括其他，都在积极推动CMBS、类REITS等产品的融资计划。目前，REITS已进入正常发行阶段，其发行不仅有利于股票资产价值的释放，而且在优化资产处置效率和降低不良资产处置成本方面发挥了作用。

其。

透明的操作数据披露。推动商企从产销模式向资产管理机制转变，实现轻资产化发展。；带来的。资本活水，使商业项目优化消费体验，使普通投资者以较低的门槛投资房地产。，分享红利，帮助国内消费大循环模式。。但不可否认的是，随着商业地产马太效应的加剧，具有成功证券化经验的龙头企业在获取新项目、低成本融资等方面具有明显优势，形成了“投融管退”的良性循环。

这进一步考验了团队运营能力是否在“内部市场”中形成核心障碍，能否产生持续、稳定、增长的证券化现金流已成为衡量商业管理团队价值的重要标准。

在资本化的道路上，传统的依赖位置红利、缺乏精细操作能力的项目将会很困难。

“。

投融管退。“闭环加速的形成促进了行业向更专业化、更金融化的方向发展。例如，擅长“投融管退”的光控安石在深圳证券交易所发行了上海静安大融城项目、重庆观音桥大融城项目、西安大融城项目REITS。律师事务所为北京金都、汉坤律师事务所，6年内发行总规模高达158.2亿元。毫无疑问，尽管重资产持有模式具有融资优势。

依靠轻资产模式。在激烈的行业竞争和现金流压力下，资本快速周转和高效滚动的运营优势越来越具吸引力。这些由当地国有企业平台和专业商业管理运营商主导的项目将尝试通过证券化振兴股票。随后，证券化产品对运营商提出了更高的要求。具有资产估值、现金流管理、投资运营等复合背景的专业人才将成为市场竞争对象，其价值可能超过传统投资人才。特别是经营过高效购物中心的专业人才，在一定程度上更具市场竞争力，如服务。

华润置地、大悦城、龙湖、凯德系统。

的从业者。现在让我们来看看成都证券化了哪些商业项目。高新区。

in99是成都银泰中心。

时间:2017年 期限:18年 规模35亿元。

所属品种：国内首单培育型CMBS。

标的资产：银泰中心in99购物中心、华尔道夫酒店及停车位共293983.17㎡。

原股东：云南城市投资房地产有限公司。

计划经理：开源证券有限公司。

会计师事务所:大华会计师事务所(特殊普通合伙)(云南分公司)。

律师事务所:海问律师事务所(北京)。

主承销商：开源证券有限公司。

交易结构：

高新区。

环球中心。

时间:2018年 期限:18年 规模35亿元。

品种:CMBS作为原始权益人的首单信托。

目标资产：全球中心商务及全球洲际酒店。

原股东：成都环球世纪会展旅游集团有限公司。

计划经理：上海光大证券资产管理有限公司。

主承销商：光大证券有限公司、平安证券有限公司。

交易结构：

高新区。

和景泰富·悠方。

时间:2019年 期限:18年 规模:100亿。

所属品种:首单商业物业储架CMBS。

标的资产：成都悠芳购物中心地上1-7层商业、杭州木莲庄酒店、广州木莲庄酒店。

原股东：广州合景控股集团有限公司。

计划经理：华西证券有限公司。

律师事务所：北京市竟天公诚律师事务所。

主承销商：华西证券有限公司。

高新区。

苏宁城市奥特莱斯。

时间:2019年 期限:18年 规模：19亿元。

所属品种：首单购物中心续发REITS。

标的资产：成都苏宁广场。

原股东：南京苏宁商通企业管理服务有限公司。

计划经理：中信证券有限公司。

会计师事务所：天衡会计师事务所。

律师事务所：北京天公诚律师事务所。

主承销商：中信证券有限公司。

高新区。

鹭洲里的建设与发展。

时间:2021年 期限:18年 规模：11亿元。

所属品种：CMBS。

目标资产：建发鹭洲里。

原股东：建发房地产集团有限公司。

计划经理：华泰证券（上海）资产管理有限公司。

律师事务所：福建天衡联合律师事务所。

主承销商：华泰证券有限公司。

交易结构：

武侯区。

武侯五岳广场。

时间:2020年 期限:18年 规模：7.1亿元。

所属品种：CMBS。

标的资产：成都武侯五岳广场。

原股东：新城控股集团有限公司。

业务数据:截至2024年底，新城控股已开业吴越广场148座，管理输出吴越广场25座，总租金近98%；商业经营总收入128.08亿元(即含税租金收入)，同比增长13.10%。2025年，新城吴越广场ABS计划受理，计划发行5.63亿元。原股东为上海瑞硕创业企业管理有限公司，计划经理为国金证券资产管理有限公司。

武侯区。

成都大悦城。

时间:2024年 期限:18年 规模：33.23亿元。

品种：西南地区首个消费基础设施公开发行REITS。

标的资产：成都大悦城。

卓远地产(成都)有限公司原股东。

计划经理：中信证券有限公司。

会计师事务所：信永中和会计师事务所。

律师事务所：北京金城同达律师事务所。

主承销商：中信证券有限公司。

交易结构：

温江区。

合生汇。

时间:2019年 期限:18年 规模：11.5亿元。

所属品种：ABS。

标的资产：成都珠江广场。

原股东：广东珠江投资有限公司。

计划经理：首创证券股份有限公司。

主要承销商：首创证券有限公司。

成华区。

成都万象城。

时间:2020年 期限:18年 规模：25.01亿元。

品种:华润置地首笔商业地产抵押CMBS。

标的资产：成都万象城一期。

原股东：华润置地投资有限公司。

计划经理：中信证券有限公司。

律师事务所：万商天勒律师事务所。

主要承销商：中信证券有限公司。

交易结构：

锦江区。

锦江兰桂坊。

时间:2022年 期限:18年 规模：5.26亿元。

所属品种:CMBS，西南县级平台首单商业物业资产。

标的资产：锦江兰桂坊。

原股东：成都兴金城建设投资有限公司。

计划经理：华西证券有限公司。

会计师事务所：中兴华会计师事务所。

律师事务所：上海锦天城律师事务所。

主承销商：招商证券有限公司。

交易结构：

青羊区。

成都宽窄巷。

时间:2023年 期限:18年 规模：11.81亿元。

所属品种:全国首个历史文化街区CMBS和全国首个地方增信文化旅游 ABS。

目标资产：宽窄巷。

原股东：成都宽窄文化创意产业投资集团有限公司。

计划经理：富国资产管理（上海）有限公司。

律师事务所：上海市锦天城律师事务所。

主承销商：海通证券有限公司。

交易结构：

理解后，我们可以强烈感受到，在当前低迷的商业市场环境下，资产证券化有利于改善行业消费条件和公民消费意愿，为商业房地产行业提供新一轮的发展机遇。

可以预见，在政策指导下，成都商业地产资产证券化将呈现多元化的资产包类型。

在核心商圈成熟的购物中心外。

，那些操作良好的。社区商业、特色主题街区、优质写字楼底层商业。所有这些都将加速成为包装到池中的新目标。未来NOI、EBITDA可能是衡量商业实体真实价值的最真实标尺，也是该行业向高质量发展的最有力见证。