从REIT开始看消费
作者:{typename type="name"/} 来源:{typename type="name"/} 浏览: 【大 中 小】 发布时间:2025-12-28 23:50:42 评论数:
在首批上市的消费四家消费公募REITS中，嘉实物美消费REIT是消费首个由民营企业发起的社区商业消费公募REITS项目，具有超市零售业态，消费也是消费北京首家消费公募REITS。
2025年上半年，消费在国内上市的消费公募REITs中，消费者REITs整体表现最好，消费其中嘉实物美消费者REIT也交出了不错的消费答案。
在这个REIT的消费背后，我们可以看到一个传统的超市企业正在跑步转型。
上半年业绩公布。
嘉实物美消费REIT原股东为北京物美商业集团有限公司，是北京重要的民营企业，承担普通市民的“米袋、菜篮子”功能。
物美集团是中国最早、最大的全渠道数字流通企业之一，拥有“麦德龙”、众多知名超市品牌，如“百安居”，也有丰富的社区商业经营经验，构建了覆盖“超市、百货、医药、家居装饰”的民生服务生态。
图片来源：嘉实物美消费REIT基金招股说明书。
从底层资产来看，嘉实物美消费REIT包括四处社区商业地产，均位于北京市核心区，总建筑面积约7.79万平方米，目前目标房地产评估值总计10.02亿元。
这些物业是华天项目、德胜门项目、大成项目和玉蜻蜓桥项目，三个靠近二环，一个靠近四环，已经运营了十多年。
从租户结构的角度来看，项目租户主体除了作为关联方的主要超市外，还涵盖了食品服装商品零售、快餐茶餐饮、理发、医疗服务等业态，整体呈现出贴近民生消费、服务社区居民的特点。
但数据显示，2025年以来，北京市社会消费品零售总额持续下滑，消费市场压力明显，嘉实物美REIT业绩也受到影响。
根据2025年中期报告，REIT实现总营业收入5285.93万元，净利润1618.91万元，经营活动产生净现金流量3650.98万元。从环比来看，营业收入和净利润均有所下降；同比略有增长。
消费REITS的收入表现取决于底层资产的营业收入。在底层资产的主要营业收入中，租金收入成为主力军，占70%以上。
报告显示，四个项目的租金收入都有不同程度的下降，其中玉蜻蜓桥公司的两个项目大成项目和玉蜻蜓桥项目下降幅度最大，总租金收入同比下降14.3%。
物美在报告中解释说，玉龙桥公司项目租金下降的主要原因是大成项目主动调整租户，引进更符合社区民生消费生态的新租户，临时租金收入在这个差距期内下降。
在租金收缴率和租金收缴率方面，受益于核心区位优势。自REIT发行以来，四个项目一直保持着较高的租金率，均超过90%，报告期末总租金率达到95.58%。
社区商业的核心竞争力在于“便利”。这四个经营十多年的成熟项目与周边居民形成了稳定的消费链接。“熟人经济”属性赋予资产自然的抗周期能力。北京核心城区的区位优势进一步突出了资产稀缺性和增值潜力，这也是其保持高租金的根本原因。
租金收缴率也比较出色，整体收缴率达到99.07%，四个项目收缴率均在97%以上。
在租金单价方面，期内整体数据较之前减少了3.29%至3.82元/平方米/天，其中大成项目和玉蜻蜓桥项目减少，大成项目因上述原因减少了11.82%，另外两个项目略有增加。
嘉实物美消费REIT在二级市场的表现也令人眼花缭乱。2025年上半年，嘉实物美消费REIT可分配金额3529.43万元，单位可分配金额0.0882元。年化现金流分配率达到4.10%。
根据观点指数2025年中国房地产整个产业链发展白皮书中，消费REITS年平均涨幅达到35.00%，远超其他类型，其中嘉实物美消费REIT以50.21%的涨幅领先，明显高于同类产品。
物美超市跑步“胖改”。
近年来，电子商务分流和消费升级的双重影响使传统超市面临严峻挑战。
数据显示，2017年中国超市行业门店数量从3854家锐减至2024年24082家，降幅高达37.5%，其中大型连锁超市门店数量降幅超过55%。
行业动荡，永辉、步步高、物美等龙头企业纷纷从“规模扩张”向“质量提升”转型。在此背景下，“调改”成为行业共识。
据了解，嘉实物美消费REIT原股东北京物美商业集团有限公司自2019年起先后剥离超市业务，后续专注于物业租赁业务。
嘉实物美消费REIT的四个项目也包括多业态的社区商业项目，但超市仍然是这些项目的主要租户和租金收入提供商。在招股说明书中，嘉实物美消费REIT还将其项目定位为“以超市为主店的社区商业”。
图片来源：嘉实物美消费REIT基金招股说明书。
因此，超市行业的一系列调整变化也与嘉实物美消费REIT密切相关。
作为物美商业、物美超市等企业的母公司，物美集团的早期转型方向是以数字赋能为发展方向。
在张文忠博士的领导下，物美集团已发展成为中国最大的全渠道数字流通企业之一，数字智能授权是其核心特征。但如今，“数智化”已成为零售企业的标准，单靠这一优势很难形成稳定的竞争力。
目前，中国零售业已从“低价竞争”和“高效竞争”阶段进入“体验与情感价值竞争”的新周期，“如何让消费者选择你”已成为核心命题。
胖东来在这条路上走在前列，其模式的成功有目共睹，许多企业纷纷效仿。物美超市在永辉、步步高等企业“胖改”取得成效后，也加入了这条赛道。
3月21日，经过一个多月的闭店调改，物美首家学习胖东来模式的自主调改店——北京学清路店正式开业。这是物美发布30周年升级战略后的第一个示范项目，标志着物美正式加入“胖东改潮”。
就项目而言，物美颠覆了商品端传统超市的运营逻辑，实施了1万个SKU的精选策略。切断4000个冗余商品后，新鲜食品占50%、结构布局占进口商品的15%。
此外，店铺营业时间缩短1.5小时，店铺员工数量从130人增加到260人，基层员工平均工资增加50%，最低月薪达到6000元，带薪年假延长至10天以上。
数据显示，该店改造后日均销售额较以往增长220%，熟食消费渗透率超过60%。
至于具体的调整策略，物美表示，超市的调整并不一样，具体的改革将根据不同的店铺位置和客户需求进行。
例如，物美超市大兴黄村店不同于上述清店。超市零售区外，现场设立了“吃吧”餐厅区，引入洗衣、洗鞋等生活服务，将店铺升级为便捷服务综合体。
一些商店在社区服务方面下了很大功夫，引进了自助茶、非机动车充气、共享伞、应急药箱、手机加油站等10多项免费服务。
据了解，物美超市自2025年3月开始学习胖东自主调整以来，已开业的10家“胖改店”经营成效显著，多家门店日均销售额较调整前增长50%至300%。
物美集团副总裁刘宗仁在上海REITS专题投资者交流会上透露，嘉实物美REIT旗下四个项目中的超市门店已被纳入“胖东来”改造计划。目前，德胜门工程已处于施工状态，9月底即可完成改造。
理想情况下，底层超市商店改造完成后，客流和销售的增长将直接转化为租金增长的驱动力，形成“商店改造-资产增值-REIT收入增长”的积极循环，或有望扭转项目收入下降的趋势。
根据计划，物美超市将在2025年实现百店调整目标。
传统超市的转型已经进入深水区。随着“胖改”目标的推进，嘉实物美消费REIT底层物业的租金潜力有望逐步释放。